Практически съвети при наемане, покупка и продажба на имот

Какво трябва да се знае при закупуване на недвижим имот.

Закупуването на недвижим имот е сериозна инвестиция, която трябва да бъде внимателно обмислена. За да се ориентирате сред многобройните предложения на пазара на недвижими имоти е необходимо преди всичко да сте наясно с пазарните цени за търсения тип имот, да прецените добре средствата, с които разполагате, и възможностите за финансиране на евентуална покупка, както и да сте информирани за допълнителните разходи при реализиране на сделка. Необходимо е също така да сте запознати с процедурата и законовите разпоредби при подобен род сделки.

В случай, че сте избрали имот, преди да пристъпите към реализиране на сделка, е необходимо да се запознаете с документите, индивидуализиращи имота и доказващи правото на собственост, както и да направите проверка на определени обстоятелства, с цел да защитите в максимална степен своята инвестиция.

Предварителен договор

Обичайната практика, наложила се при сделките с недвижими имоти, е страните да подпишат предварителен договор, с който да подготвят сключването на окончателен договор. Към сключване на предварителен договор трябва да пристъпите, едва след като сте се запознали с документите за собственост, убедили сте се в самоличността, дееспособността и представителната власт на продавача, както и че имотът не е обременен с тежести (възбрани, ипотеки, искови молби, съдебни спорове, заеми, финансови задължения, претенции към имота от трети лица и други).

Предварителният договор трябва да съдържа всички съществени условията на сделката, които да залегнат в нотариалния акт при нейното изповядване, като индивидуализиране на прехвърляемия недвижим имот, цената, страните, сроковете за сключване на окончателен договор под формата на нотариален акт и другите съществени условия.

Правната уредба на предварителния договор е в чл. 19 от ЗЗД и чл. 362-364 от ГПК. Важно е да се знае, че предварителният договор за продажба на недвижим имот няма вещно правен характер и не поражда права на собственост. По силата на чл.19, ал.3 от ЗЗД, всяка от страните по договора може да иска неговото обявяване за окончателен по съдебен ред, в случай че е изпълнила задълженията си по предварителния договор.

Изповядване на сделката пред нотариус

Прехвърлянето на собствеността върху недвижимия имот става с окончателен договор – нотариален акт. Договорът се сключва в кантората на нотариус, като компетентен е нотариус от района, в който се намира имотът. Нотариусът проверява самоличността, дееспособността и представителната власт на явилите се пред него лица, дали не са налице законови пречки за прехвърляне на имота и дали представеният проект за нотариален акт отговаря на законовите изисквания. Нотариусът прочита на страните нотариалния акт и след като те потвърдят волеизявленията си, отразени в акта, документът се подписва от страните и от нотариуса.

Вписване

В деня на изповядване на сделката, нотариусът представя нотариалния акт в службата по вписванията по местонахождение на недвижимия имот. Съдията по вписванията разпорежда вписване на акта в Имотния регистър към Агенция по вписванията, което гарантира купувача при евентуални претенции на трети лица. От този момент купувачът е напълно в правото да се разпорежда с ипотеки, отдаване под наем, продажба и др.

Какво е нужно да се знае при ползване услугите на брокер на недвижими имоти

Много често, макар и не задължително, професионална консултация и съдействие, както при покупката, така и при продажбата на недвижим имот, оказват брокерите на недвижими имоти.
Професионално работещите брокери са в състояние да предоставят широк спектър от услуги не само във всички етапи на реализиране на конкретна сделка, но и при самото вземане на решение за евентуална покупка или продажба.

Част от услугите включват:

-          съдействие при набавяне на различни документи, свързани със конкретна сделка, като скици, удостоверения справки и др.;

-          извършване на проверки в Агенцията по вписванията – Имотен регистър, Търговски регистър, проверки в други служби и администрации;

-           консултации, анализ и информация за пазара на недвижими имоти, маркетинг и реклама, както и допълнителни специализирани услуги.

Важно е да се знае, че при наемане на брокер на недвижими имоти за извършване на конкретна посредническа или друга услуга е редно да се сключи писмен договор, в който ясно да се дефинират предметът и цената на услугата, както и правата и задълженията на страните. Такъв договор гарантира и защитава интересите на клиента, като точно определя задълженията на неговия брокер. Сключването на писмен договор с клиента е и едно от изискванията на европейския и национален Стандарт за услугите, предлагани от брокерите на недвижими имоти – БДС-EN 15733.

Какво означава 360° Виртуална обиколка?

Истинска "виртуална обиколка" е създадена, за да донесе живота ви, като демонстрира най-добрите си функции по един вълнуващ и завладяващ начин. Крайният резултат е красива 360-градусова обиколка на вашето пространство.  Виртуална обиколка е симулация на съществуващо местоположение с помощта на последователни видеоклипове или неподвижни изображения. Могат да се използват и други мултимедийни елементи като музика, звукови ефекти, планове на етажи и др. Те помагат да се създаде реалистично представяне на реалността. Виртуалните обиколки помагат при представянето на гледките в недостъпни райони и осигуряват интересна и отлична алтернатива на полевата работа, когато разходите, времето или логистиката са проблем за хората. Фразата "виртуална обиколка" често се използва, за да опише разнообразие от видеоклипове и фотографски медии. Панорамата показва непрекъснат изглед, тъй като панорамата може да бъде серия от снимки или видеозаписи. Фразите "панорамна обиколка" и "виртуална обиколка" обаче са свързани предимно с виртуални обиколки, създадени с помощта на фотоапарати. Такива виртуални обиколки се състоят от няколко изстрела, взети от една точка. Камерата и обектива се въртят около това, което се нарича не паралакс (точната точка в задната част на обектива, където светлината се слива). Виртуалните обиколки се използват широко за университетите и в сектора на недвижимите имоти и хотелиерството. Виртуалните обиколки могат да позволят на потребителя да разглежда среда, докато е на линия. Понастоящем различни индустрии използват такива технологии, за да подпомогнат предлагането на пазара на своите услуги и продукти. През последните няколко години качеството и достъпността на виртуалните обиколки се подобри значително, като някои сайтове позволяват на потребителя да навигира в обиколките, като кликне върху карти или интегрирани планове. Недвижими имоти Виртуалните обиколки са много популярни в сектора на недвижимите имоти. Няколко вида такива обиколки съществуват, включително прости опции като интерактивни планове за етажи и по-сложни опции като виртуални обиколки с пълна услуга. Интерактивният план на пода показва снимки на имот с помощта на план на етажа и стрелки, за да покаже къде е направена всяка снимка. Кликването върху стрелките показва на потребителя къде е камерата и какъв е посоката на камерата. Виртуалните обиколки с пълно обслужване обикновено се създават от професионален фотограф, който ще посети собствеността, която се продава, ще направи няколко снимки и ще ги пусне в шев. [6] Матерпорт предлага услуги с 3D камери за създаване на виртуални обиколки. Виртуалните обиколки с пълна услуга обикновено са по-скъпи от интерактивните планове, поради изгодата на фотографа, използваното по-високо крайно оборудване, като цифрова SLR камера и специализиран софтуер. Виртуалните обиколки на недвижими имоти обикновено са свързани с малката обява в услугата за множествени обяви

Студио за интериорен дизайн - Komfort Design

Имаме удоволствието да Ви уведомим, че след дългогодишен опит в строителния бранш, фирма “Комфорт“ ООД реши да създаде студио за интериорен дизайн - Komfort Design. 

Основната им мисия е създаването на уникални проекти, съобразени само и единствено с Вашия персонален вкус.

Целта е да създадат цялостен проект за Вашия апаратамент, а „Комфорт“ ООД да го реализира преди получаване на удостоверение за въвеждане в експллоатация на съответната сграда. 

Съвместната работа с редица партньори по довършителни работи, обзавеждане и санитария дава възможност за лесна комуникация, отстъпки и професионално отношение. 

Интериорният дизайн е нещо повече от изработването на идеен проект. Това е комплексна услуга, която съчетава и придава еднаква тежест както на предварителното планиране, така и на самата работа по реализацията на проекта. Това е комплексен процес, финалът на който е изящен и уютен интериор. Дългогодишният им опит в строителството, планирането и реализацията на цялостни проекти дава увереността да гарантират, че идейният проект и неговата реализация ще отговорят напълно на Вашите очаквания.

Ще Ви покажем някои от вече реализираните ни проекти:

Повече информация относно цени и предложения може да получите на телефон 0700 177 47 или като посетите страниците ни:

www.facebook.com/KomfortDesignBG/

www.instagram.com/komfort_design

Какво определя цената на Вашия имот?

Често хората, които желаят да решат жилищния си проблем като закупят жилище и да вложат парите си в недвижима собственост, си задават въпроса дали е реална цената на избрания от тях имот. На пазара има доста оферти на имоти с приблизително еднакви основни характеристики, но с различни цени.

Цената е функция на търсенето и предлагането, но въпреки това могат да се разгледат фактори, които влияят при определяне й, както в дадено населено място, така и в национален мащаб.

Въздействие върху цените на квадратен метър жилищна площ оказват:

Местоположението на имота 

Според специалистите това е най-важният фактор. На Запад съществува изразът: ”Цената на имота се определя от трите ”М” - Място, Място и Място.” И у нас решаващ е районът: централна част или отдалечен краен квартал, екологично чисто място или силно замърсено от автомобилен поток кръстовище или булевард. Като възпиращ момент тук е липсата на перспектива за развитие в краткосрочен план.

Видът на строителството, завършеността и качеството - също е от първостепенно значение при определяне на цената. Монолитното строителство е значително по-скъпо от панелното. При пълна завършеност (“до ключ”) на жилището цената е значително по-висока, отколкото при завършеност на замазка и шпакловка, водни и елинсталации “до тапа”. Вече изключително внимание се обръща на качеството на строителните работи, състоянието на общите части, наличието на допълнителни екстри (изолация, климатизация, охрана, паркинг места и др.)

Инфраструктурата и комуникациите. При равни други условия продажната цена на топлофицирано жилище или на намиращо се до редовен, добър и разнообразен транспорт, до търговски, медицински или учебен комплекс, и др. е по-висока. Обръща се внимание на състоянието на ВиК и ЕЛ, наличието на парк и околно озеленяване, зона за отдих и др.

Етажът и изложението, на който се намира продаваното жилище, също оказват известно влияние. Масовият купувач не предпочита апартамент на първия и на последния етаж, а също така и на високи етажи. Това довежда до намаляване на цената на такива имоти. Предпочитанието на изложението е много личностно, но винаги се харесват просторни, светли или както клиентите ги наричат “дишащи” жилища.

Моментното състояние на жилището - това е фактор, който не е за пренебрегване. Ако е необходим основен ремонт, цената е по-ниска. Наличните екстри като модерни технологии на мазилки, дограми, подови покрития, интересни архитектурни решения и дизайн, допринасят за значително по-висока цена.

Възрастовото разпределение на населението. Места, където средната възраст на населението е много висока, цените на имотите са изключително ниски. Всяка промяна между семейните и несемейни хора също рефлектира върху търсенето на различни видове имоти, а от там и на цената им. Несемейните са склонни да се задоволят с по-малко жилище в сравнение със семейните.

В национален мащаб влияние оказват броят на населението на даден град, селище, неговото местоположение до крупно населено място или до столицата на страната, до морето или известен курорт, жизненият стандарт на населението, икономическата и транспортната инфраструктура (настояща и бъдеща) за дадения район, и др.

Най-вярна и точна представа за пазара на имотите за даден район могат да дадат фирмите-посредници при сделки с недвижими имоти. От тях може да се получи достоверна информация за реалната стойност на жилището според неговото местоположение и моментно състояние, за да се приключи със сделката най-бързо и най-изгодно.